浅谈违法建设问题解决措施

篇一：浅谈我区违法建设现状及拆违控违工作对策

浅谈我区违法建设现状及拆违控违工作对策

王和平

一、违章建设现状

我区违法建筑出现大型建设不敢搞，小型搭建屡禁不止、层出不穷的新特点，主要有以下类型：

1、沿街店面及商业小区的违法建设（涉及26户767.1平方米）：?封闭沿街店面第一层或第二层公共走廊扩大店面，以北海路沿线、太平东路等沿街店面较为典型;?在沿街建筑物正立面私搭雨棚，以太平富市商业小区较为典型；③在商住小区的平台或外臵阳台上私建雨棚或简易房，以中通商业街较为典型。

2、住宅小区的违法建建设（涉及260户4460.3平方米）：?在建筑物正立面或背立面的地面上的违法建筑物以简易房为主；?二层以上违法构筑物以防盗网、雨棚为主；③顶层违法建设以简易房、超大雨棚等各类建筑物、构筑物为主。

3、城乡结合部、乡镇集镇、农民新村及交通干道等重点范围内的违法建设（涉及256户11348.52平方米）：?乡镇集镇道路两侧擅自搭建用于经营；?新建、扩建、改建简易房自用或出租；③利用房前屋后的空闲地乱搭乱建。④历史遗留，建新未拆旧。

二、存在的问题

1、经济利益驱使违法建设屡禁不止。各产权所有者(或承租户)因其经济利益，在繁华路段、商业价值较高地段擅自封闭一层或二层走廊，改变了沿街建筑立面以扩大经营面积。部分小区业主将一层公共走廊和二层共走廊部分用砖墙封闭，在背立面也搭建了很多有柱雨棚。其目的是为增加使用面积(营业面积、辅助用房)，从而获得相应经济效益。一些小区内，房地产开发商为了吸引购买者，采取默许屋主私自占用公共用地、平台或直接将公共用地、平台的使用权出售给业主，以致小区内的违法建设不断增加。

2、小区功能不完善导致违法建设不断增多。早期建设的小区居住环境硬件设施整体不完善，影响居民生活水平，部分市民多占多用的传统思想根深蒂固，导致违法建设的不断发生，造成小区内违法建设类型多情况复杂。随着经济的快速发展，人民生活水平不断提高，部分居民已拥有私家车，而车库少，促使了一部分人千方百计插空搭建车库。早期的小区没有结构层，而杂物间有的已漏雨进风，破损不堪，因危房维修手续难以批准，为改善居住条件，进行原地维修或私自翻建，也属无奈之举。

3、农村地区监管薄弱导致违法建设遍地开花。随着外来人口的涌入，房屋出租价格较高，形成的租房热，催生了居民的违建热。在农民新村和城乡结合部等监管力量薄弱的地方，市民为了获取更多的利益，便利用房前屋后乱搭建牟利，有的甚者将杂物房、单车

房改建后出租。在农民新村建成后，部分农民甚至认为在自己的使用的土地上、旧房基础上建设并不违法，因而随心所欲，擅自进行违法建设。在村庄随意搭建简易构筑物，用于堆放杂物，或作为厕所、牲畜用房。部分村民自身法律意识淡薄，不经批准就拆旧余房后进行翻建、扩建。

4、拆违控违执法力量相对薄弱。从2010年开始，区委、区政府成立了拆违办，负责城区范围内违章建筑的摸底查处工作，从一定程度上遏制了违法建设的蔓延趋势。办公室设立在区城管执法局，从城管、规划、建设、国土、房管抽调人员集中办公，现在其他单位抽调人员都已抽回，拆违办实际上仅由城管执法局一家坚守，因此拆违工作主要是由区城管执法大队承担，限于架构、经费、人员等方面的原因（正式在编人员仅有13人，还要负责日常市容管理和建筑工地文明施工管理），城管执法大队陷于孤军作战的境地，难以从根本上杜绝中心城区违法建设的产生。

5、管理部门及责任主体不明确。黄山区范围内的违法建设按照有关部门职能职责分别由规划、城管执法局、国土局、房管局根据相关法律规定进行依法查处，但目前相关职能部门一股脑将中心城区的所有违章建设全部移送至区城管执法局，造成我局被动应对，疲于奔命。

三、相关建议对策

1、明确部门职责，加强部门协作。拆违控违工作要坚持属地管理、部门协同、各司其职、各尽其责的原则。规划、国土、建设、房管、街道（乡镇）等部门要从各个环节入手查处违法建设，切实履行各自监管职责，形成拆违控违合力。

2、完善拆违控违长效机制。①完善发现机制。要将全区各基层干部自查和规划、国土、房管、街道（乡镇）及拆违办巡查相结合，通过高密度、高频率的检查，将违法建设遏止在萌芽状态。②完善查处机制。要把日常性的拆违行动与开展集中专项行动相结合，街道（乡镇）范围内的违法建设，一经发现，即由区拆违办“一票三传”（分管副区长、区拆违办、违章建设所在街道乡镇各一份违法建设告知拆除通知书），限时办结、督查问效，由所在街道（乡镇）组织拆除。③完善责任机制。区政府与街道（乡镇）、区直单位层层签订责任状，将拆违控违工作纳入街道（乡镇）、区直单位年度岗位目标考核，实施“一票否决”。同时，做到控建拆违工作与干部的任用挂钩，与下拨经费挂钩。把拆违控违工作责任落实在基层，实现拆违控违工作权、责、利相统一。

3、充实执法力量，保障执法经费。建立违法建设举报“一口受理”工作机制，成立专职的违法建设巡拆中队，由城管、规划、建设、国土、房管等部门的执法人员和社会招聘的人员组成，专项拨付经费、车辆、装备，由区拆违办负责指挥和管理，主要承担中心城区范围内新建违法建设拆除任务，保证拆违控违工作的正常开展。

篇二：浅析违法建筑的认定与处理

浅析违法建筑的认定与处理

长期以来，“违法建筑”普遍存在于全国各地，执法部门在对“违法建筑”进行处理时，也常常面临各种疑问，而行政相对人也容易因“违法建筑”的处理问题提起诉讼。为更好的向执法部门或行政相对人提供法律服务，本人在此就“违法建筑”的认定与处理问题进行浅要分析，以作引玉之砖。

一、什么是“违法建筑”

我国现行法律并未明确界定什么是“违法建筑”，我个人理解，“违法建筑”应当是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等法律、法规的规定而建造的建筑物和构筑物。

因此，“违法建筑”可分为两大类，一是违反《土地管理法》的规定，未取得建设用地使用权的；二是虽取得建设用地使用权，但未按《城乡规划法》的规定取得规划许可证或违反规划许可证的。

二、“违法建筑”的认定主体

根据“违法建筑”所违法律的不同，其认定主体也不同。

1、根据《土地管理法》第七章以及《土地管理法实施条例》第七章的相关规定可知，对违法占地进行建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门进行调查处理；

2、根据《城乡规划法》第64条、第65条的规定可知，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门进行调查处理；在

乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府进行调查处理。

3、如违法建筑修建于《城乡规划法》实施以前，属于城市规划区内的，则根据《城市规划法》第40条的规定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门调查处理；属于村镇规划区内的，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第37条的规定，由县级人民政府建设行政主管部门进行调查处理。

三、“违法建筑”的处罚方式及程序

（一）处罚方式

根据《土地管理法》、《城乡规划法》以及《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定，对违法建筑的处理主要有责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除和没收实物或违法收入等五种方式。（ppt第6页）

（二）处罚程序

1、处罚决定程序。根据《行政处罚法》的规定，对违法建筑作出行政处罚决定的一般程序是：(1)调查询问、现场勘验(2)责令停止违法行为(3)行政处罚权力告知（陈述、申辩、听证等）(4)作出行政处罚决定（告知救济途径）。

2、强制执行程序。根据《行政强制法》第44条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”

在行政处罚决定生效后，依法采取强制拆除措施要进行如下程序：1、经县级政府批准，书面催告当事人履行义务，当事人拒不履行的，作出强制执行决定(限期拆除)并公告;2、实施前须向行政机关负责人报告并经批准;3、由两名以上行政执法人员实施;出示执法身份证件;4、通知当事人到场;当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径;5听取当事人的陈述和申辩;6、作出强制执行决定并送达7、制作现场笔录;现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明;7、当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章; 8、行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。9、行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

案例一：2008年4月，主营服装销售的A公司以房地产开发商B公司名义，向有关部门申请办理了500平方米的营业用房扩建许可手续。同年6月，在A公司建房过程中，有关部门依据举报线索查实了A公司骗取建设许可的情况，随即撤销了颁发给B公司的建房许可并通知A公司、B公司停止建设。但A公司并未停工，同年8月建成了扩建的营业用房。同年10月，有关部门对A公司的500平方米扩建营业用房实施了强制拆除。A公司向法院起诉，请求判决有关部门强拆行为违法并恢复原状。

这是一起典型的程序违法案件。以《行政处罚法》为视角，该案

中有关部门在实施强制拆违前至少缺失五个重要程序：未履行权利告知（包括听证权的告知）、未履行行政机关负责人集体讨论决定程序、未送达责令停止建设行政处罚决定书、在当事人不停止施工时未依法采取查封施工现场等措施、实施强拆前未送达限期拆除决定书。

以《行政强制法》为视角，则更有很多程序需要完善：

一是完善处罚程序。在行政处罚决定都没有作出的情形下，即使有关部门作出强制拆违的决定并进行催告、公告后，也不能实施行政强制执行。所以，有关部门在准备强制拆违前，务必先对违法建筑的行政处罚程序进行梳理审查，对其中的瑕疵及时予以完善。

二是催告和公告。根据《行政强制法》第35条、第44条的规定，在作出行政强制执行决定前，行政执法机关必须事先催告当事人履行义务，向当事人送达催告书，催告书载明当事人自行拆除的合理期限以及享有的程序权利。在催告的同时，行政执法机关还必须依法予以公告，限期当事人自行拆除。

四是充分听取意见。根据《行政强制法》第8条、第36条的规定，当事人收到催告书后享有陈述申辩的权利，行政执法机关必须履行听取意见的义务。对当事人提出的事实与理由、证据，行政执法机关应当进行记录和复核。

五是开展风险评估。在违法建筑物的强制拆除中，行政机关是否应当对社会稳定风险进行必要的评估，《行政强制法》对此未作规定。在实践中，这是一个十分重要的问题。一旦走到强制执行阶段，当事人与行政机关之间往往已处于一种对立的状态，矛盾很容易激化。对

于拆除成片的违法建筑或者有其他严重违法的情形，行政执法机关还应当开展风险评估，做好应急预案。通过风险评估及早发现行政强制执行中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施把隐患化解在萌芽状态。

案例二：2006年9月，某区政府执法部门以甲养殖场擅自搭建的房屋属违法建筑为由，向甲养殖场送达责令限期拆除违法建筑通知，如逾期不拆，届时由政府相关部门组织联合整治，一切后果由甲养殖场自行负责。甲养殖场未在规定的期限内拆除房屋。同年10月，区政府执法部门组织人员强制拆除了养殖场的房屋，房屋内的生产设施等被损毁。同年12月，甲养殖场向法院提起诉讼，请求判决确认被告强拆行为违法，并判令其赔偿原告所有财产损失。

与案例一类似，该案存在的行政执法程序问题也是十分明显的。作出强制拆违决定后，具体实施强制拆除时应当注意把握好以下几个环节：

一是强拆决定要合法。与行政处罚决定类似，法律对行政强制决定的要求也是非常严格的，包括何时作出决定、决定的内容和形式、如何送达等都有具体规定。根据《行政强制法》第37条、第44条和《城乡规划法》第68条的规定，经催告和公告，当事人在法定期限内没有申请行政复议或者提起行政诉讼、且无正当理仍不履行自行拆除的行政决定，建设工程所在地县级以上人民政府可以责令有关执法部门作出强制执行决定，内容包括强制执行的理由和依据、方式、时间和救济途径等。行政强制执行决定书应当直接送达当事人，当事人

篇三：浅谈海口的违建现象及其解决措施

浅谈海口的违建现象及其解决措施

[摘 要] 2010年，由于海南建设国际旅游岛上升为国家战略，房产投资的热潮导致房价猛涨，许多不法投资商几乎同时选择了在海口、三亚两大城市开建以小产权房为代表的违法建筑，以求谋取暴利。与此同时，本地居民、农民人口不断增长，年龄不断增大，对住房、就业和谋生等有合理住房需求，而两市多年来一直停止居民私宅报建，居民、农民购不起高价商品房，只好在原有宅基地上改建、扩建，或在宅基地外新建。违建房的泛滥与城市的有序规划产生强烈矛盾。

[关键词] 违建 国际旅游岛 治理 政府 措施

2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。然而，随着国际旅游岛建设的推进，海口、三亚及琼海等多个地方的房价不断攀升，少数人无视政策和规划，受经济利益驱使，违法违章建筑遍地开花，给社会造成了巨大的危害。

一是违法违章建筑已严重影响海口建设国际旅游岛中心城市的形象和投资环境。海口有限的国土资源被侵占、滥用，影响到将来的国际旅游岛建设用地供给，也给旧城改造、新区开发和项目建设设置了重重障碍，影响了城市经营的顺利进行。随着国家实行最严格的土地政策，城市发展的土地资源已经显得十分珍贵，违法违章建筑的大量出现，蚕食侵占了土地资源，缩小了城市发展空间，客观上影响并制约了中心城市扩张的顺利推进。目前这一轮违法建筑的出现，多数是在国际旅游岛上升为国家战略后开始突击抢建的，特别是在城市主干道两侧，城乡结合部、城中村等处地方，突击抢建违法违章建筑势头屡禁不止。

二是严重阻碍了征地拆迁的有效推进。征地拆迁过程中，合法建筑可能夹有违法违章建筑，在现实中要进行界定较为困难，若界定不清楚，可能导致误拆的情况，极易引起反复，将导致整体工作被动，拖延征地拆迁工作的进程，给国家带来较大的资金损失。

三是严重破坏社会公平和扰乱市场秩序，损害稳定有序的发展局面。违法违章建筑的建设者无视党纪国法和政策法规，用不正当手段和不公平方式，强占大量非法财富，损害了大多数群众的利益，破坏了社会的公平公正，扰乱了正常的社会经济秩序。

四是严重败坏了社会风气，挑衅法律的权威。违法违章建筑行为是违法行为，这种违法违章建筑行为的存在，是对相关法律权威的挑衅，扰乱了社会法制秩序，严重影响了社会稳定。

五是存在严重的安全隐患和不稳定因素。一些违法违规建筑的质量极差，没有经过任何质量检测，毫无质量安全可言，存在极大的安全隐患。未预留公共设施，如消防、绿地等，一旦发生火灾将给施救带来难度，另外，低水平的无序开发，给城市建设带来许多难以解决的困难和矛盾，对生态环境、治安环境和社会环境带来很大的威胁。同时，参与违法违章建筑的多方存在利益上的瓜葛，可能导致一些难以解决的矛盾和纠纷。

一、什么是违法违章建筑

违法违章建筑是指未经土地规划主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物以及在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

违法建筑包括：1．占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；2．不按批准的设计图纸施工的建筑；3．擅自改建、加建的建筑；4．农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；5．农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；6．擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；7．逾期未拆除的临时建筑；8．违反法律、法规有关规定的其他建筑。根据《中华人民共和国城市规划法》第39条和第40条的规定，违章建筑主要包括：1．未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。2．擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。3．擅自改变了使用性质建成的建筑。4．擅自将临时建筑设成为永久性建筑。

目前，海口违法搭建形势依然十分严峻，特别是建设国际旅游岛上升为国家战略后，存在着密度大、遗留问题多、涉及面广、经济效益高等特点。主要表现在违法建筑面广量大，新增违法搭建时有反弹，因富建违、因贫致违、集体性和群体性违建问题仍十分突出。

据统计，海口市共有违建1510386平方米，已拆除956608平方米，现存量553778平方米，其中违建私宅约37万平方米，占66.8%，小产权房约11.5万平方米，占20.8%，抢建2.5万平方米，占8.1%。

除了小产权房，海口还存在另外五种形式的违建，一是本地居民、农民在取得土地证的宅基地上未经报建就自建、改建、扩建房屋，或在无土地证的宅基地上、空地上私建住宅和商铺；二是外地人在农村购地自建；三是违法占用耕地建房；四是严重影响规划的顶风抢建；五是在道路两旁或重点项目区域乱搭乱建。

违法建筑建设速度快，查处难度较大。有的违建户为掩人耳目，减少被人发现举报的概率，尽快造成既成事实，逃避城管执法机关的及时制止和查处，突击备料，快速施工。“节假日工程”、“夜间工程”是其主要特点。多数违法建筑在一个星期天或一个晚上就能建造成形，致使很难做到将违法建筑及时制止在萌芽状态、解决在初始阶段。

据新闻报道，位于海口汽车南站附近的两栋大型建筑“亿城家园”已建了17层，且为违法建筑，该建筑不仅没有规划许可证和施工许可证，同时还暗地对外销售。对于这样的楼盘，购房者购买房子在产权方面无任何保障，必须在买房时认真识别该楼盘是否合法。

衡量一个楼盘是否合法的最简单标准就是看开发商是否具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》是否齐全。

“五证”中的《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护；《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许

可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效；《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件；《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护；《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。《商品房销售(预售)许可证》正面“预售范围”为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

如果购房者无法从开发商处查到该楼盘是否具备‘五证’，也可以到房产管理部门查询该楼盘是否取得了销售资格。如果一个楼盘“五证”不全，那么就意味着将办不到房屋产权所有证，无法上市进行交易，房屋质量问题无法得到保障，不能得到房屋质检部门的验收等。

二、海口违建现象普遍的原因

（一）利益驱使抢建，企图换取更多拆迁补偿款

屡禁不绝的违法建筑已经被公认为城市建设中的一大顽疾，随着国际旅游岛政策公布后，海南房地产行业升温，交通干道便捷，市民看见建房出租有利可图，纷纷采用自建或合建等方式建设商品房或铺面。而这些低成本、低质量、低租金的建筑，受到众多商家的追捧，反过来又刺激了违建。

海口违法建筑则大都集中在城中村。与中国的其他城市一样，这是城市管理者最为头痛、也是不得不面对的部分。随着中国城市化进程的加快，不少原本是农村的土地被城市吞噬，或被城市包裹，或成为城市的边缘地带。在城市化过程中，往日的农民身不由己地成为了新城市居民，而他们过去居住的土地———这些新城市区域往往还带有往日的农村印记，与已经成熟的城市区域无法完全兼容。由于没有规划，这些建筑的修建往往比较散乱而随意。因时光变迁产生的居住需求也让违法建筑生长。在农村，农民往往都拥有一块自己的宅基地，但不少当初建于上世纪70年代的房子历经几十年风雨，已经变成了危房，不得不拆除重建，但由于各种原因，这些房子有些没有报建，于是村民开始按照自己的设计和规划来修建房屋，导致了不少不符合规定的房屋出现。

与这些不得已的原因相比，日益增长的海口地价和房价，是导致违法建筑滋长的另一个更重要的利益驱动。城中村居民大都是失去土地的“新农民”，现在大都靠房租生活，一旦拆迁，大部分人将失去主要生活来源，这也是不少村民千方百计争取更多拆迁补偿的原因。随着海南国际旅游岛规划的获批，海口开始变得寸土寸金，不少城中村的小产权房价格定在3600元—3800元左右，相对于海口目前的房价水平，显然非常有吸引力。而随着地价的上涨，可能上升的拆迁补偿也让不少城中村房主开始抢建加盖。所有这些，一同推动着海口违法建筑的“成长”。

同时，岛外游资和一些不法分子与村民和村干部相互勾结，利用宅基地和集体留用地抢建建筑。不少人铤而走险，不惜违法占地、私买私卖、以租代征违法建设，甚至形成了成规模的违法建筑。

（二）政府部门之间协作不力，让违建者钻了空子

执法部门分工不明确、体制存在缺陷也削弱了打击的力度。有土地证的违法

建筑归城管部门管理，而无土地证的违法建筑归国土部门管理，这就给违法用地者可乘之机。城管部门在执法时故意隐瞒土地证事实，致使案件转交土地管理部门查处，而土地部门接案查处时，发现有土地证，又须移交城管部门查处，这就耽误了查处时间，使违法建筑得以建成。另外，从城管执法部门做出行政拆除处罚到区政府组织强制拆除，时间跨度大，执行效率低。

按照相关程序规定，城管部门拆除城中村违法建房及市民违法私房建设要经历一个下发停工通知或拆除决定书、发布公告、实施拆除的过程，整个过程一般要在7天到15天内完成。然而现实中，违法建筑矗立数年屹然不倒的例子比比皆是。市城管部门认为拆除按照法律规定要由县区人民政府进行拆除，再者自海口市强区扩权之后，市级城管部门与区级城管部门只是业务监督、指导关系，已经没有直接隶属关系，这个板子不应该打在市城管部门身上。

目前商业楼盘超规划建设违法普遍，且大多都是交了罚款补办相关手续了事。而海口市的城管体系建设与激励政策在某种程度上推动着以罚代管现象的发生。海口市市属城管支队与各区执法大队均属于事业编制，城管队员的部分福利来自于各大队自发的补贴，补贴的来源居然是罚没款项的返还。另外，各区城管部门的办公地点与仓库也大多租用，租金普遍由各大队支付。甚至出现过城管执法大队无钱支付而赖租的现象。因此罚没款项的多少就在一定程度上决定了城管部门办公条件的好坏与自身福利的多少。在这种格局下，以罚代管便有了动力。我们不难想象，城管部门会为了更大数额的罚款而知违不报、知违不拆，助长违法建筑的生长，从而使违建工作更难以进行，造成社会成本更大的浪费。

按照法定程序，商业楼盘开发商在合法取得土地证、建筑工程许可证、规划许可证开始施工之后，按照规划部门要求会在其工地上竖立一块公示牌。规划面积、楼层结构、层高等规划信息一目了然，执法部门在执法时完全可以按照公示牌指引及时发现。城管部门目前罚多拆少的政策在客观上让开发商有利可图，纵容了开发商违法。在竣工规划验收时，一旦发现楼盘超面积建设，开发商所付出的代价如下：违法罚款、增容费、城市基础设施建设配套费，当然这只适用于非严重违反规划的行为，严重违反规划的将拆除。一轮罚款下来，开发商依旧有利可图，所以才屡禁不止。

（三）监管不力

村委会、基层组织的纵容也是目前违法建筑横行的原因之一。根据土地管理相关法规，村集体和村干部本应对村集体土地负有监管义务，但由于缺少相关的监督管理机制，对村干部私买私卖集体土地的违法行为，市、区、镇政府无法追究。在海口椰海大道旁，一座座村里建设的仓库矗立在道路两边煞是壮观，城管部门估算有1万多平方米。在药谷区域，业里村等村子建设的仓库总面积在2万平方米以上。按照相关法规规定，城中村土地属于集体土地，新建房屋须到镇里的相关部门进行审批。但是城市的迅速发展让原本的村落变成了城中村，镇这一级机构也消失，村民便开始无序建房。原本村委会和居委会应有劝导、阻止违法建筑的职能，而现有的考核体制，并未将这一职能细化到考核目标中。不少村干部或因自家违法建房或出于乡亲情面，对违法建筑网开一面，视若无睹。

建筑过程监管有漏洞，建筑建成之后拆迁起来便麻烦多多：违法建设业主，特别是私宅业主及大排档业主抵触情绪强烈之外，拆迁成本也极为高昂。

三、如何解决违建问题

（一）国外关于治理违建的做法

1、美国——防患于未然

在美国，违法建筑现象集中出现在家庭住宅改造扩建时。如何运用有效的管理手段来制止这种现象的发生，成为美国政府的当务之急。

住宅业主自行修建附属建筑，而没有按照标准程序办理批准手续，往往是因为他们希望改善自己住宅的结构，却又不想花邀请当地行政机构评估的费用，或是害怕那些繁的申办程序，或是要扩建的附属建筑的标准比较低，就错误地认为申请会被立即否决。这些没有经过正常手续获得建筑许可的附属建筑就成了违法建筑。

美国加利福尼亚州房地产监理协会针对这种行为，郑重警告家庭住宅业主，不要随意建造未获得批准的住宅附属违法建筑；潜在的家庭住宅买主也必须知道所要购买的住宅是否有违法建筑。而有资格证书的住宅监理员应该建议那些业主办理有关手续以便获得建筑许可证。

目前，建筑许可证越来越受到社会的普遍关注。住宅业主在对自己的房子“动手”之前，都会申请输许可证批准手续。扩建工程一旦开始，住宅监理委员会随时要求检查和分析建筑的内部结构。这一类的检查相当严格，甚至可以说是苛刻。检查项目包括地基、墙、天花板、屋顶表面的框架结构、防水性能、管道、电路、绝缘状况，等等。如果发现有与当地建筑法规有抵触的地方，必须进行修改，半点都不马虎。有时所要求的修改费用可以非常昂贵，即便是这样，业主也没有其他选择，因为建筑许可证的办理手续是不可能半途而废的。另外，业主还被要求支付所有新建筑的相关配套费用，比如说学校配套费、公共下水管道配套费等等。如果附属建筑被判定会对主体建筑物造成危害，就可能被强制拆除或改造。看来，美国人给自己的住所“美容”也不是件容易的事。

消费者在购买房子之前必须请一位拥有资格证书的房地产监理员进行监督。在这方面，美国政府也为市民提供了无微不至的服务。加利福尼亚州的住宅买主可以从当地房地产监理员协会那里得到有关房地产监理员的公告。这家协会成立于1976年，是一家非盈利的审计署组织，专门为房地产监理员行业和大众提供教育、培训和服务支持。虽然是纯服务性质的审计署，但它对自身成员的要求并不低。监理员必须遵守房地产监理员协会道德行为规范和协会规定的行业标准。加利福尼亚州房地产监理员协会为了掌握会员的品行状况，还收集整理了会员能否遵守有关规定的详尽档案资料，对会员的工作情况可谓是“了如指掌”。会员不仅要品行良好，更要精通业务，他们务必要参加并且通过建筑施工的局面考试，还要完成第年30个小时的课程学习。

正是有了这一整套严格的管理制度和完善的服务系统，违法建筑才能在萌芽就被“斩草除根”，这也是美国政府防微杜渐的高招。

2、委内瑞拉——亡羊补牢

1999年岁末，委内瑞拉北部8个州连降暴雨，造成该国百年不遇的严重自然灾害。在灾情最重的瓦尔加斯州，山洪和威力巨大的泥石流冲毁了数万幢住房，堵塞了交通要道。沿海各个城市的公路80%受到破坏。西蒙·玻利瓦尔国际机场被迫关闭，临时充当了灾民收容中心。在首都加拉加斯以及法孔州、米兰达州等地，也有大量房屋被毁，道路和桥梁受损，大片农田被淹。据估计，全国共有33.7万人受灾，14万人无家可归，死亡人数3超过万，居民财产损失达上百亿美元。

如此之多的房屋在暴雨之后毁于一旦，究竟原因何在呢？专家们认为，重要

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