写字楼物业服务范围

篇一：物业管理服务内容及服务标准(写字楼)

物业管理服务内容及服务标准（写字楼）

第一章 公共区域管理服务内容及服务质量标准

写字楼、公寓公共区域的物业管理服务为物业管理公司为所有使用者提供的公共服务。服务费均已包含在各业主及租户交纳的物业管理费中。

一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准

1. 房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。

2. 房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上

3. 提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。

4. 房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。

5. 房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。

6. 房屋门牌号码清楚并公示于明显位臵，设有引路方向平面图及标志。

7. 房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。

二、公用设备管理服务内容及服务质量标准

1. 公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。

2. 各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。

3. 设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4. 电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。

5. 生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。

6. 保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。

7. 电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。

8. 集中供暖按国家规定的时间进行。运行期间遵守各项规章制度，保证运行正常，并有运行记录。

9. 所有公用设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。

三、公用设施管理服务内容及服务质量标准

1. 公共配套服务设施完好，并按原设计用途充分使用、维护、定期清洁。

2. 公共水牌箱及各区域、各细部点位水牌统一配臵完善。

3. 配套服务网点牌匾美观整齐、管理有序。

4. 公共照明设备设施齐全，运行正常、维修更换及时。

5. 道路畅通，无占用或另做它用，路面平整，无缺损。

6. 污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。

7. 有明显危险部位警告标志，有完整的防范措施。

8. 公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。

四、绿化服务管理内容及服务质量标准

1. 公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木配臵得当，协调美观。

2. 绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯枝。

3. 所有盆栽保证外观整洁，无泥尘，无异味及有害物质、害虫，盆栽底部有接水盘。接水盘同盆栽外盆色调一致、美观。

五、环境卫生管理服务内容及服务质量标准

1. 公共地方有明显禁烟指示、标志。在适当的部位有供吸烟人士专用之烟盂。

2. 环卫设施完善，设有垃圾箱、垃圾房等保洁设施。所有保洁设施外观整洁，标志统一,内部无异味。

3. 实行垃圾袋装处理，按时定量清理，所有垃圾有指定放臵位臵，垃圾回收箱按垃圾类别有明显区分标志。

4. 室内楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，玻璃明亮。设备间干净整洁，通风照明良好。

5. 室外道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物或其它废弃物。

6. 雪后及时扫净道路路面积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。

7. 无违法、违章临时建筑及搭盖物。

8. 无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

9. 公用场地定期清洁，地面、立面、天花无污染现象。

10. 所有地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对大堂、电梯厅地面定期进行打蜡抛光等处理，保证表面平整、洁净，无明显残留。

六、秩序维护管理服务内容及服务质量标准

1. 物业管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有公共区域进行不间断监控，对外来人员进行来访登记。对安全重要部位及重点防护部分进行有效巡视及保护，充分发挥人防、技防相结合之安保措施。

2. 高度危险品禁止进入物业红线范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物业内的存量不应超过一次工作的消耗量，且进出大厦有严格管理程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。

3. 所有工作人员在工作期间均着统一制服及工牌，在管理及服务工作中做到礼貌、周到。

4. 安保人员值勤有明显标志，熟悉大厦情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项安保措施落实。

七、停车场及车辆停放管理

停车场车辆进出有严格的管理控制系统，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

八、消防配套管理服务内容及服务质量标准

1. 消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。

2. 配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。

3. 消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。

4. 所有消防设施、设备、辅件必须符合大连市之消防规范。

5. 消防设备设施保证正常使用，定期进行检测，并有运行检查记录。

九、按《装修守则》实施装修管理，消除装修中的火灾隐患和其它危险隐患。

十、罗斯福〃天兴国际中心管理处提供简单的急救包以备不时之需。

十一、根据需要制订应急方案并进行充分准备和演练，保障应急物品齐备、有效，

保证在紧急事故发生之时所有在场人员的安全。

第二章 有偿服务内容及服务质量标准、收费标准

根据我司以往经验，可向客户提供有偿服务以进一步提升物业管理品质。通过对有偿服务供应商的严格甄选和对其服务质量的审核，可以有效增加有偿服务内容，进一步提升物业服务的全面性。具体服务内容如下：

1. 安保服务：向客户提供贵重物品出门保护(范围仅限于大厦红线内，特殊情况例外且不负任何责任)、非贵重物品的门户暂时看护、红外线报警探头加装、单元内临时人员控制等。收费标准为200元/4小时。

2. 保洁服务：提供日常室内保洁服务，内容如除尘、地毯清洗、地面打蜡、办公用品办公家具清洁等。收费标准为：除尘5元/M2/月(每日一次)

地毯清洗18元/M2 地面打蜡4元/ M2

3. 工程服务：加装照明、通信或其它设施，更换灯具、电器件、提供各类维修服务等。收费标准为另行公布。

4. 租务代理服务：为购房投资者提供租赁代理服务，包括租务代理、收租、租约续期等。

5. 推荐内部装修设计、施工、监理公司。

6. 办公服务：提供商务服务、办公用品设备、耗材推荐（写字楼适用）。

7. 公司铭牌设计、安装服务，公司CI策划推荐（写字楼适用）。

8. 正常工作时间以外的电梯及综合物业管理服务。（写字楼适用）。

9. 大厦范围内业务推广展览服务（写字楼适用）。

以上有偿服务中，4至9条的收费标准可按服务内容提取10%为服务费。在有偿服务内容中，绝大部分由本地合适的外包服务供应商提供服务，这些外包服务供应商已进行过审核。

以下为物业公司提供的其他便捷服务项目：

1. 限时代缴水、电、煤气费服务。

2. 报刊杂志订购服务。

3. 饮水配送服务。

4. 邮政服务。

5. 洗衣服务。

6. 送餐公司推荐服务。

7. 票物订购公司推荐服务。

8. 花卉租摆公司推荐服务。

9. 搬迁运输公司推荐服务。

10. 酒店住宿推荐服务。

11. 婚庆公司推荐服务。

12. 提供防火、防盗知识培训服务。

13. 提供业主留言服务。

14. 提供24小时服务热线。

篇二：写字楼物业服务等级划分

DB51

四川省（区域性）地方标准

DB 510100/T 013—2013

代替 DB 510100/T 013—2007

成都市写字楼物业服务等级划分

2014 - 04 -15发布 2014 - 05 - 01实施

成都市质量技术监督局发布

DB 510100/T 013—2013 目 次

前言 ................................................................................ II

1 范围 .............................................................................. 1

2 规范性引用文件 .................................................................... 1

3 术语与定义 ........................................................................ 1

4 缩略语 ............................................................................ 3

5 总则 .............................................................................. 4

6 等级划分的内容及要求 .............................................................. 4

参考文献 ............................................................................ 37

I

DB 510100/T 013—2013 前 言

本标准按照GB/T 1.1—2009给出的规则起草。

本标准代替并废除DB 510100/T 013—2007版本，主要技术变化如下：

——修改了标准名称，将“写字楼物业服务规范”改为“成都市写字楼物业服务等级划分”； ——为适应写字楼市场的发展要求，对写字楼物业服务进行分等分级；

——为指导各类型写字楼物业服务，对服务事项和要求进行了细化。

本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。

本标准起草单位：中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、成都市标准化研究院、成都市物业管理协会、成都利丰物业有限公司、成都华昌物业发展有限责任公司、成都诚悦时代物业服务有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司、四川力宝企业管理有限公司、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司、成都吾豪物业管理顾问有限公司。

本标准主要起草人：宋学明、袁庆华、唐宗伟、巫庆敏、周航、苟强、赖孝刚、燕乐、程硕、刘斌、周国斌、杨润春、陈杰友、赵蔚、欧志伟、任雁、文萌川。

II

DB 510100/T 013—2013 成都市写字楼物业服务等级划分

1 范围

本标准规定了写字楼物业服务的术语和定义、总则、等级划分的内容及要求。

本标准适用于成都市行政区域内写字楼物业服务的等级划分。

2 规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB 5749 生活饮用水卫生标准

GB 17051 生活饮用水水质标准

GB 50016 建筑设计防火规范

GB 50034 建筑照明设计规范

GB 50045 高层民用建筑设计防火规范

GB 50116 火灾自动报警系统设计规范

GB/T 50314-2006 智能建筑设计标准

DL/T 596 电力设备预防性试验规程

JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范

MH/T 6012 航空障碍灯

DB51/190 四川省水污染物排放标准

DB510100/T 054-2010 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类

DB510100/T 073-2011 住宅物业服务等级划分

DB510100/T 082-2012 成都市商务写字楼等级划分

3 术语与定义

下列术语与定义适用于本标准。

3.1

写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

1

篇三：物业服务内容及标准(写字楼)

物业服务内容及标准（写字楼）

甲 方：

法定地址：

法人代表：

联系电话：

乙 方：

法定地址：

法人代表：

联系电话：

根据中华人民共和国的有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的基础上，此协议作为乙方与 签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）时之附件，甲、乙双方就物业管理服务事宜达成如下协议并共同遵守。

一、写字楼物业基本情况

1、承租区域位置： 中心 B区楼号，面积 ㎡（本面积以租赁合同中约定的建筑面积为准）。

二、物业管理费及其它相关费用

1、物业管理费计算起始日：乙方自租赁合同约定日即 年 月日起支付物业管理费，并按计量的实际使用量缴纳水、电、延时空调费等费用。

2、物业管理费收费标准：人民币元/㎡/月，合计每月人民币 元（大写： 圆整），乙方需每季度支付一次物业管理费，每次应提前 日支付。

注：甲方收取的物业管理费用于支付下列但不限于下列发生的：公共区域保洁、保安、绿化费；公共照明费（不包括乙方专用的外墙店招和外墙广告位照明用电）；物业保险费；固定资产折旧费；员工薪酬福利费；行政办公费用；公共设施设备（空调主机系统、给排水系统、电梯系统、外围公共照明等）的运行、维保费等。

3、其他相关费用：

3.1 电话初装费及资源占用费；

3.2 网络初装费及使用费；

3.3 空调延时服务费：甲方根据本协议第三条物业服务内容提供标准物业服务。如乙方实际享

受的空调服务超出约定时间，乙方须缴纳空调延时服务费，费用标准为0.2元/㎡/小时，面积按乙方所在楼层总面积计算，该延时费用在乙方缴纳当期物业管理费时一并向甲方缴纳；

3.4代收代缴服务项目及收费标准：

甲方可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。 代收服务项目收费标准：经营用水、经营用电 。

注：装修期水电费收取标准按《装修手册》执行，经物业公司验收合格后，方可转为经营用电收取标准。“特种行业用水”收费标准按照特种行业收费标准执行。

该费用将根据国家能源价格政策变化而作调整。

4、物业管理服务费用的标准调整根据甲方服务管理状况并经过相关程序进行。

三、物业服务内容

1、写字楼共用部位的维修和管理

包括写字楼主体承重结构部位：包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、门厅、楼梯间、走廓通道等相连部位。

2、写字楼共用设施、设备的维修、养护、运行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、中央空调、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理

包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。

4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理

包括商业网点、文化体育娱乐场所。

5、公用环境卫生、绿化管理

5.1 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

5.2 公共区域内绿植、花木等的养护与管理。

6、公共安全秩序维护

6.1 维护公共经营秩序安全管理，包括门岗、巡逻等；

6.2 交通与车辆停放、进出的安全管理；

6.3 消防监控与安全管理。

7、其他服务

7.1 商户装饰装修管理：详见《商户装修手册》之规定；

7.2 代收代缴水费、电费等服务；

7.3 受理租户的报修报建，并及时处理；

7.4 建立健全并管理租户的物业档案。

四、 物业管理服务标准

1、写字楼及维修管理

1.1 写字楼内有明显标志和引路方向；

1.2 写字楼维修及时率达100%，维修合格率达98%，并建立回访制度和回访记录；

1.3 写字楼档案资料齐全、管理完善，建立商户档案，随时可查。

2、写字楼设施设备管理

2.1 所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；

2.2 确保设备完好、运行正常，供水、供电、通讯、照明设施设备齐全，使用功能齐全；

2.3 消防设备完好无损、可随时启用；

2.4 公共配套设施完好。

3、写字楼治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加强对智能监控的有效管理；

3.2 定期或不定期的对所有消防设施设备进行检查，消除火灾安全隐患；

3.3 保持消防系统（主要包括自动消防喷淋系统、自动烟感报警系统和自动消防广播报警系统）。

4、写字楼环境卫生、绿化管理

4.1 对写字楼公共区域进行清洁与循环保洁；

4.2 对垃圾实行袋装化管理，及时清运，做到日产日清；

4.3 公共区域内合理摆设绿植、花木。

5、写字楼共用部位、共用设施维修处理

严格按照《客户报修管理办法》执行。

6、写字楼中央空调使用管理规定

6.1 中央空调供应时间与临界温度的规定

6.1.1 起供时间：按合同规定执行。如遇明显气候变化将适当调整；

6.1.2 起供临界温度：夏季最高气温32℃以上、冬季最低气温10℃以下时为空调起供温度（以天气预报温度为依据）。

6.2 临时加班使用空调规定

6.2.1 如租户在正常办公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）内需延长空调供应时间（须4小时以上），应提前2小时向物业公司提出书面申请，费用按前述办法计算；

6.2.2 如租户在非正常工作日要求空调供应（须4小时以上），应提前1天（或8小时）向物业公司提出书面申请，费用按前述办法计算。

五、双方的权利和义务

1、甲方的权利和义务

1.1 对写字楼共用部位、共用设施设备、公共安全秩序维护、环境卫生绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，确保乙方经营环境的稳定与经营秩序的安定；

1.2 根据国家相关规定，负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划以及物业管理服务年度计划；

1.3 根据有关规定和政策、结合实际情况，制定写字楼的物业管理制度和写字楼装修手册，并书面告知乙方，有权制止一切违反物业管理制度及装修制度的行为；

1.4 依据本协议之标准向乙方收取物业管理费用；

1.5 甲方有权对乙方租赁区域的装修及质量进行监督和检查。如乙方未按图纸设计或违规施工时，甲方有权要求乙方停工整改或恢复原貌，由此而造成的经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责；

1.6 在事先征得乙方同意后甲方方可进入乙方租赁区域内检查公共设施设备的使用情况，如遇突发或紧急事故时甲方可进入乙方租赁区域内进行抢修，乙方不得阻止，但事后必须进行情况说明；

1.7 不得擅自占用和改变公共设施的使用功能；

1.8 发生紧急情况或突发事件时，甲方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失；

1.9 保证按以上约定内容向乙方提供良好的物业管理服务，以确保乙方经营活动的正常进行。

2、乙方的权利和义务

2.1 有权要求甲方按服务协议约定提供良好的物业服务；

2.2 按甲方规定的时间足额缴纳物业管理费和由甲方代收代缴的水、电公共事业费用；

2.3 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；

2.4 应自觉遵守甲方所制定的《物业管理制度》和《商户装修手册》相关规定，不得在“沿江一号购物中心”内从事与法律、法规相违背的行为；

2.5 乙方进驻写字楼后，不得私自改变建筑原貌，未经甲方同意不得占用、损坏写字楼的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应给予赔偿；

2.6 按照安全、公平、合理的原则，正确处理写字楼内的通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益；

2.7 未经甲方批准，乙方不得更改、迁移或增大水、电用量装置或空调的负荷，如擅自接驳、改动、迁移用电装置及负荷，由此而造成的一切损失将由乙方全部承担，并承担相应的法律责任；

2.8 如果乙方要对租赁区域进行装修，应提前向甲方提交书面装修申请和全套施工图纸，经审核通过办理相关装修手续后方可施工，并自觉接受甲方的监督和检查；

2.9 加强安全防范意识，应加强防火、防盗等事项，因此导致财产损失的由乙方自行承担。

六、保险

乙方租赁区域内人身及财产的有关保险由乙方自行办理。

七、违约责任

1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失；

2、若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。若乙方逾期未能缴付，乙方须按租赁合同的相关标准向甲方缴纳滞纳金；乙方延迟支付超过30日，甲方除收取滞纳金外，还有权停止提供物业管理服务、解除合同，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；

3、乙方未经甲方许可，擅自进行的装饰、装修造成了对原建筑物主体结构的改动，乙方须按给原建筑物造成损失的2-5倍支付违约金；

4、乙方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，甲方有权向乙方收取清理费；

5、任何一方不得单方面提前终止协议，否则，应承担违约责任，并赔偿给对方造成的损失。

八、其他

1、本协议的有效期与租赁合同期限相同，乙方在签署正式租赁合同时须与甲方签订此服务协议，本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

2、本协议未约定事宜参照租赁合同相关条款执行，如在本协议履行过程中出现租赁合同与本协议均未规定的事宜，应及时协商另行签订补充协议或遵照国家有关法律、法规执行；

3、本协议共5页，自甲乙双方签字盖章之日起生效，一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方签字/公章： 乙方签字/公章：

法定代表人/委托人：法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日

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